La location Airbnb en 2025, un cadre plus strict

Introduction : La location Airbnb en 2025, un cadre plus strict

Vous envisagez de louer votre logement sur Airbnb ? Depuis janvier 2025, la France a renforcé les règles encadrant la location de meublés de tourisme. La loi Le Meur, adoptée en novembre 2024, vise à limiter l'impact des locations saisonnières sur le marché immobilier et à assurer une meilleure régulation.

Les démarches administratives obligatoires

Déclaration en mairie et numéro d’enregistrement

Depuis 2025, il est impératif d'enregistrer votre bien en mairie et d'obtenir un numéro d’enregistrement. Ce numéro doit être affiché sur votre annonce.

Respect du règlement de copropriété

Si vous êtes en copropriété, vérifiez que le règlement autorise la location courte durée. Depuis la loi Le Meur, les copropriétés peuvent désormais interdire ces locations avec l’accord des deux tiers des copropriétaires.

Choisir le statut juridique adapté

1. Loueur particulier (régime micro-BIC)

• Pour qui ? : Location occasionnelle de résidence principale ou secondaire.
• Avantages : Simplicité administrative, abattement fiscal de 30% (50% pour les meublés classés), pas de comptabilité détaillée.
• Limites : Plafond de revenus à 15.000€ par an pour bénéficier du micro-BIC.

2. Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

• Pour qui ? : Revenus locatifs inférieurs à 23.000 €/an ou inférieurs aux autres revenus d’activité.
• Avantages : Possibilité d’amortir le bien, charges sociales limitées.
• Limites : Nécessité de tenir une comptabilité stricte, inscription au Greffe du Tribunal de Commerce.

3. Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

• Pour qui ? : Revenus locatifs excédant 23.000 €/an et représentant plus de la moitié des revenus globaux.
• Avantages : Charges et amortissements déductibles, exonération possible d’impôt sur les plus-values après 5 ans.
• Limites : Affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants, gestion administrative plus lourde.

4. Statut de micro-entrepreneur

• Pour qui ? : Location régulière de plusieurs biens ou souhait de simplifier la gestion.
• Avantages : Régime forfaitaire, imposition sur le chiffre d’affaires avec abattement pour frais.
• Limites : Plafond annuel de chiffre d’affaires : 77.700 €.

5. Société Civile Immobilière (SCI)

• Pour qui ? : Propriétaires souhaitant louer un bien à plusieurs associés.
• Avantages : Optimisation fiscale, structure adaptée à la gestion de biens communs.
• Limites : Incompatibilité avec la location meublée à l’IR, gestion administrative plus lourde.

6. Société commerciale (SARL, SAS, etc.)

• Pour qui ? : Professionnalisation totale de l’activité de location.
• Avantages : Possibilité d’employer des salariés, fiscalité intéressante si les bénéfices sont réinvestis.
• Limites : Gestion juridique et comptable lourde, imposition des bénéfices à l’impôt sur les sociétés.

 Les limitations de durée de location

• Résidence principale : Location possible jusqu’à 120 jours par an, sauf si la commune réduit cette limite à 90 jours.
• Résidence secondaire : Nécessité d’une autorisation de changement d’usage dans certaines grandes villes, avec parfois une compensation.
• Zones tendues : Règles plus strictes, se renseigner auprès de la mairie.

Les règles fiscales à connaître

• Déclaration des revenus : Obligatoire, avec abattement fiscal selon le régime choisi.
• Abattement fiscal : Réduit à 30% pour les meublés non classés (plafond de 15.000€) et à 50% pour les meublés classés (plafond de 77.700€).
• Cotisations sociales : Affiliation au régime de la Sécurité Sociale des Indépendants si revenus supérieurs à 23.000 €.
• Taxe de séjour : Collectée et reversée automatiquement par Airbnb dans la plupart des villes.

Les dernières lois et réglementations

• Loi Le Meur : Renforcement des contrôles, amendes jusqu’à 100.000 € pour non-respect des règles.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Obligatoire pour les logements classés F ou G, avec interdiction de location à partir de 2025.
• Règlement de copropriété : Possibilité d’interdire la location meublée touristique à la majorité des deux tiers des copropriétaires.

Récapitulatif des points clés en 2025

• Démarches administratives : Enregistrement obligatoire, numéro d’enregistrement à afficher sur l’annonce.
• Limites de location : 90 jours par an pour une résidence principale dans certaines villes, règles locales pour les résidences secondaires.
• Fiscalité : Abattements réduits, déclaration des revenus obligatoire.
• Réglementation énergétique : Interdiction de louer des logements mal classés.
• Sanctions accrues : Amendes élevées en cas de non-respect des règles.

Questions fréquentes

Quelle est la nouvelle loi pour les Airbnb ?

La loi Le Meur, votée en 2024 et mise en application depuis janvier 2025, vise à réguler les meublés de tourisme en réduisant les avantages fiscaux, en renforçant les pouvoirs des mairies et en imposant un DPE obligatoire.

Quelles sont les conditions pour louer son appartement sur Airbnb ?

Depuis 2025, il est obligatoire de déclarer votre logement à la mairie et d’obtenir un numéro d’enregistrement. Le règlement de copropriété doit autoriser la location courte durée.

Quelles sont les limites d’Airbnb ?

Les règles en France encadrent strictement les conditions de location via des plateformes comme Airbnb, en particulier dans les grandes villes et les zones tendues :

• Résidence principale : En 2025, la limite est fixée à 90 jours par an dans de nombreuses villes (au lieu de 120 auparavant). Passé ce seuil, le logement doit être déclaré comme résidence secondaire, ce qui entraîne d'autres obligations, comme une autorisation de changement d’usage.
• Résidence secondaire : Louer un bien qui n’est pas votre résidence principale nécessite :
• Une autorisation préalable de la mairie, souvent difficile à obtenir dans les villes comme Paris, Lyon ou Nice.
• Une compensation : il faut transformer un local équivalent (souvent commercial) en logement pour compenser la perte de logement à l’année.
• Zones tendues : Dans ces zones, qui couvrent la majorité des grandes villes françaises, les règles sont plus strictes et les contrôles plus fréquents. Les mairies peuvent limiter le nombre d’Airbnb par quartier ou immeuble.

Quelles sont les nouvelles réglementations fiscales en 2025 pour Airbnb ?

Le volet fiscal a été significativement durci en 2025 avec la loi Le Meur. Voici les principales nouveautés à connaître :

• Réduction des abattements fiscaux :
• 30 % pour les meublés non classés (plafond de 15.000 €).
• 50 % pour les meublés de tourisme classés (plafond de 77.700 €).
• Fin de la déduction des amortissements : Pour les LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnels), l’amortissement du bien ne peut plus être pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente.
• Affiliation à la Sécurité sociale des indépendants : Si vos revenus locatifs dépassent 23.000 € par an, vous êtes automatiquement affilié, ce qui entraîne des cotisations sociales plus élevées.
• Déclaration obligatoire : Tous les revenus Airbnb doivent être déclarés, même s'ils sont occasionnels. Le non-respect de cette règle entraîne des sanctions financières importantes.

En bref : Ce qu’il faut retenir pour louer sur Airbnb en 2025

Conclusion

Louer un logement sur Airbnb en 2025 en France peut toujours être rentable, mais cela demande une connaissance fine des règles en vigueur. Entre restrictions locales, exigences fiscales, contraintes énergétiques et règles de copropriété, mieux vaut anticiper et se faire accompagner si besoin.

Avant de vous lancer, pensez à :

• Vérifier la réglementation locale auprès de votre mairie.
• Choisir le bon statut juridique selon vos objectifs et revenus.
• Faire un DPE si vous n’en avez pas un à jour.
• Respecter les démarches de déclaration, pour éviter les sanctions.

💡 Astuce : Consultez un expert-comptable ou un avocat spécialisé en immobilier locatif si vous avez un doute.